Erläuterungen
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Gesetzliche Bestimmungen
Bodenrichtwerte werden gemäß § 193 Absatz 5 BauGB vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) und der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ermittelt.
Bodenrichtwerte tragen zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Sie dienen in besonderem Maße der Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Situation am Immobilienmarkt, darüber hinaus sind sie eine Grundlage zur Ermittlung des Bodenwerts (§16 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV) und dienen der steuerlichen Bewertung.
Bodenrichtwerte sind, soweit die Länder keine häufigere Ermittlung vorgeschrieben haben, mindestens zum 31. Dezember eines jeden zweiten Kalenderjahres flächendeckend zu ermitteln (§196 Absatz 1 BauGB). In Baden- Württemberg ist keine häufigere Ermittlung vorgeschrieben.
Begriffsdefinition
Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück), s. Seite 3.
Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen. Bei bebauten Grundstücken sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB). Zustand und Struktur der das Gebiet prägenden Bebauung können als Lagemerkmal den Bodenwert beeinflussen.
Eventuelle Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale (zum Beispiel hinsichtlich des Erschließungszustands, des beitragsund abgabenrechtlichen Zustands, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung) sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts des betreffenden Grundstücks zu berücksichtigen.
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Folglich begründen die Abgrenzung der Bodenrichtwertzone sowie die Festsetzung der Höhe des Bodenrichtwerts keine Ansprüche zum Beispiel gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden.
Planungsrechtlichen Festsetzungen des Einzelgrundstücks können aus den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks nicht abgeleitet werden, sondern sind i.d.R. nach den §§ 30 - 35 des BauGB gesondert zu ermitteln. Insbesondere für die Entwicklungszustände E (Bauerwartungsland) und R (Rohbauland) wird darauf hingewiesen, dass keine parzellenscharfe bzw. verbindliche Aussage getroffen werden kann.
Darstellung
Der Bodenrichtwert wird mit seiner Begrenzungslinie (Bodenrichtwertzone) sowie mit seinen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen dargestellt. Der Bodenrichtwertzonen sind Zonennummern zugeordnet.
Hinweis
Die Bodenrichtwerte für baureifes Land werden grundsätzlich kostenerstattungsbetragsfrei sowie erschließungsbeitragsfrei nach Kommunalabgabengesetz ermittelt. Das Erschließungsbeitragsrecht ist seit dem 01.10.2005 Landesrecht (Kommunalabgabengesetz) in Baden-Württemberg.
Bei Angabe der Grundstückstiefe (t) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstückstiefe anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Tiefe der Hinterlandfläche, von 25 bis 50 % des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstückstiefen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, ist auch hier vom vollen Bodenrichtwert auszugehen.
Bei Angabe der Grundstücksfläche (f) ist der Bodenrichtwert nur bis zur definierten Grundstücksfläche anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Mehrfläche/ Hinterland) ist, unter Berücksichtigung der Größe der Mehrfläche/ Hinterlandfläche, von 25 bis 50 % des Bodenrichtwertes auszugehen; bei außergewöhnlichen Grundstücksflächen können geringere Wertansätze erforderlich sein. Ist die Bebauung einer Mehrfläche/ Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, kann auch hier der volle Bodenrichtwert in Ansatz kommen. Bei Angabe der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) werden für die Umrechnung der Wertverhältnisse bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ : GFZ) die Karlsruher Umrechnungskoeffizienten verwendet (s. Seite 4 der Erläuterungen).
Bei Angabe der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) werden für die Umrechnung der Wertverhältnisse bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (WGFZ : WGFZ) die Karlsruher Umrechnungskoeffizienten verwendet
In Mehrfamilienhausgebieten können die ermittelten Bodenrichtwerte nicht uneingeschränkt für den bebauten Altbestand (Mietwohnungsbau) herangezogen werden, weil die zugrunde liegenden Kaufpreise überwiegend für eine Nutzung mit Wohnungs- und Teileigentum bezahlt wurden. Für Mietwohngrundstücke kann üblicherweise von einem Abschlag auf den Bodenrichtwert von bis zu 30 % ausgegangen werden. In Einzelfällen können auch höhere Abschläge erforderlich sein.
Der Bodenwert von in Randbereichen der Richtwertzonen gelegenen Grundstücken kann in Einzelfällen von den Wertverhältnissen der benachbarten Richtwertzone beeinflusst werden.
Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
Die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks beziehen sich auf die vorherrschenden wertbeeinflussenden Merkmale der Mehrheit der Grundstücke in der Bodenrichtwertzone.
Beispiele
(Klick auf Grafik zum Vergrößern):
| 390 | Bodenrichtwert in EURO/m² | |
|---|---|---|
| (kostenerstattungsbetragsfrei sowie erschließungsbeitragsfrei nach Kommunalabgabengesetz) | ||
| B | Entwicklungszustand | |
| B | Baureifes Land | |
| R | Rohbauland | |
| E | Bauerwartungsland | |
| LF | Flächen der Land- und Forstwirtschaft | |
| SF | sonstige Fläche | |
| (232) | Nummer der Bodenrichtwertzone | |
| W | Art der Nutzung | |
| W | Wohnbaufläche | |
| M | gemischte Baufläche | |
| G | gewerbliche Baufläche | |
| S | Sonderbaufläche | |
| LW | landwirtschaftliche Fläche | |
| EGA | Erwerbsgartenfläche | |
| WG | Weingarten EGA | |
| F | Forstwirtschaftliche Fläche | |
| PG | private Grünfläche | |
| KGA | Kleingartenfläche | |
| FGA | Freizeitgartenfläche | |
| EFH | Ergänzung der Art der Nutzung | |
| EFH | Ein- und Zweifamilienhäuser | |
| MFH | Mehrfamilienhäuser (auch mit gewerblichem Mietertragsanteil von bis zu ca. 20%) | |
| GH | Geschäftshäuser (mehrgeschossig) | |
| WGH | Wohn- und Geschäftshäuser | |
| BGH | Büro- und Geschäftshäuser | |
| BH | Bürohäuser | |
| WO | Wochenendhäuser | |
| EKZ | Einkaufszentrum | |
| HAF | Hafen | |
| rh | Bauweise oder Anbauart | |
| (als weiteres wertbeeinflussendes Grundstücksmerkmal) | ||
| rh | Reihenhäuser | |
| WGFZ 0,3 | Maß der baulichen Nutzung | |
| WGFZ | wertrelevante Geschossflächenzahl (siehe Umrechnungskoeffizienten) | |
| t40 | Angaben zum Grundstück | |
| t | Grundstückstiefe in m | |
| f | Grundstücksfläche in m² | |
Umrechnungskoeffizienten URK - Wertrelevante Geschossflächenzahl
Zur Berücksichtigung von Abweichungen des Maßes der baulichen Nutzung der Vergleichsgrundstücke gegenüber dem Wertermittlungsobjekt sind in der Regel Umrechnungskoeffizienten auf der Grundlage der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) zu verwenden. Dies bedeutet, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen auch in anderen als Vollgeschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und ihrer Umfassungswände mitzurechnen sind (vgl. Nummer 6 Absatz 6 Bodenrichtwertrichtlinie -BRW-RL). Insbesondere in Geschäftslagen kann die Abhängigkeit des Bodenwerts von den höherwertig genutzten Flächen (z. B. ebenerdige Läden) erheblich größer sein, als die Abhängigkeit von der WGFZ. In diesen Lagen ist zu prüfen, ob eine sachgerechte Anpassung der Kaufpreise unter Verwendung der Mieten erfolgen kann.
Der Begriff Vollgeschosse ist in § 2 Abs. 6 der Landesbauordnung (LBO) für Baden-Württemberg im Wesentlichen
wie folgt definiert: „Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene
Geländeoberfläche hinausragen und über mindestens drei Viertel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens
2,3 m haben.“
Bei der Grundstücksbewertung werden die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (die nicht als
Vollgeschosse gelten), einschließlich der zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände - ggf. abweichend von den Festsetzungen der Bebauungspläne und den hierzu jeweils
geltenden Bestimmungen der BauNVO mitgerechnet.
Für Karlsruhe wurden auf der Grundlage geeigneter Kauffälle von unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken
folgende Umrechnungskoeffizienten für Karlsruhe ermittelt. Die Umrechnungskoeffizienten sind durch aktuelle
Analysen und laufende Wertermittlungen bestätigt.
Diese Umrechnungskoeffizienten können auch für die Umrechnung der Wertverhältnisse von Grundstücken der
Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-, Dienstleistungsnutzung und technologieorientierten Nutzung herangezogen
werden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein.
Für Grundstücke mit gewerblicher Nutzung (gebietstypisch) können die Umrechnungskoeffizienten im WGFZBereich von +/- 0,5 bezogen auf die WGFZ der zum Vergleich herangezogenen Boden(richt)werte Anwendung finden. Im Einzelfall können abweichende Wertverhältnisse maßgebend sein.
Beim individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) besteht keine Abhängigkeit vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ).
Die angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Grundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand (Klick auf Grafik zum Vergrößern).
GFZ = Geschossflächenzahl (GFZ) im Sinne § 20 BauNVO. Zwischenwerte lassen sich durch interpolieren berechnen.